Las cláusulas hipotecarias abusivas: el consumidor puede defenderse

La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el conocido como Tribunal de Luxemburgo, ha venido anulando en los últimos años algunas de las previsiones que las entidades financieras imponían a sus clientes en los contratos hipotecarios. Esta doctrina nos permite acudir a los tribunales ordinarios para defendernos contra las cláusulas hipotecarias abusivas.

La negociación entre el consumidor y la entidad bancaria no se produce en igualdad de condiciones y, por tanto, las condiciones que el banco, aprovechándose de esta circunstancia, nos impone, pueden y deben ser controladas por los jueces.

Un ejemplo de este tipo de abusos lo constituyen, de acuerdo a la doctrina de los tribunales, las cláusulas suelo.

Se trata de un límite a las posibilidades que un crédito hipotecario, concedido a un interés variable, tiene para descender tanto como lo haga el Euribor. Tratándose de un crédito a interés variable, lo lógico es que siga al índice tomado como referencia (hemos citado al euribor como ejemplo) tanto en su ascenso como en lo contrario. Pero cuando el banco limita ese descenso de nuestro tipo de interés, frena las posibilidades de que nos ahorremos dinero en la cuota que pagamos gracias a la caída en el precio del dinero. Los consumidores pueden reclamar al banco la devolución de este dinero tomando como referencia la fecha de firma de su hipoteca.

Otra muestra de lo mismo es la imposición de todos los gastos de escritura de la hipoteca al particular que firma un préstamo de este tipo.

Las cláusulas hipotecarias abusivas que obligaban al cliente a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca son nulas y, por tanto, tenemos derecho a exigir a la entidad financiera la devolución del dinero pagado en ese concepto. Se trata de cantidades que suelen ascender a varios miles de euros en cada hipoteca.

Hay otro tipo de cláusulas abusivas. Por ejemplo, otras cláusulas hipotecarias abusivas son las cláusulas de vencimiento. También son nulas, de modo que debemos saber que la entidad financiera no nos puede ejecutar la totalidad de la hipoteca por un solo impago, aunque así­ lo imponga nuestro contrato. Y del mismo modo, tampoco puede obligarnos a pagar sus gastos pre-procesales ante un impago.

La posibilidad de denunciar estas cláusulas hipotecarias abusivas tiene consecuencias diversas. La nulidad de algunas de ellas, como las cláusulas suelo o las que imponen al cliente el pago de los gastos de escritura de la hipoteca, puede permitirnos, como ya hemos visto, recuperar un dinero que nunca debimos abonar.

Por otra parte, en algunos casos, como por ejemplo en supuestos de impago, denunciar estas previsiones abusivas puede permitirnos frenar un proceso de desahucio.   Luxemburgo abrió esa posibilidad hace años. Y muy recientemente, el pasado jueves 26 de febrero de 2017, acaba de recordar a la Justicia española que el plazo para hacer ese tipo de denuncias antes de que se ejecute el desahucio no puede ser solamente de un mes.

Hay otras previsiones de los contratos hipotecarios que tampoco puede imponernos el banco y que podemos denunciar: entre otras posibilidades, debemos saber que la entidad financiera no puede imponernos una finalidad del préstamo (por ejemplo, prohibirnos dedicar la vivienda al alquiler o al ejercicio profesional).

Y tampoco puede disparar sin límite los intereses de demora. El Supremo los ha limitado a dos puntos más sobre el interés firmado en el contrato.